| Digital Realty Trust - long | ingatlan | ||||
| Belépési pont: | piaci | Kiszállási pont: | 137 | Stop-loss: | 96 |
Az adat az információs forradalom korának aranya – szokás mondani. Használati eszközeink, vásárlási szokásaink, fogyasztói magatartásunk egyaránt értékes adatokból áll, illetve azokra épül, ami a fogyasztási vágyainkat kiszolgáló...
Az adat az információs forradalom korának aranya – szokás mondani. Használati eszközeink, vásárlási szokásaink, fogyasztói magatartásunk egyaránt értékes adatokból áll, illetve azokra épül, ami a fogyasztási vágyainkat kiszolgáló vállalatok számára felbecsülhetetlen értékű. De ugyanígy a termelési folyamatoknak is jelentős alappillére az adatátvitel, az összeköttetés, az optimalizálás. Mindennek hátterében bújik meg, hogy korunk vállalatainak óriási adattározói kapacitásra van szüksége és olyan kapcsolati csatornákra, amelyek biztonságosan és gyorsan juttatják el a megfelelő információt az annak rendeltetett megfelelő helyre.
Ezen adatkapacitásokat azonban valahol tárolni is szükséges, hiszen a „felhő” szó, az valójában nem azt jelenti, hogy valahol az égben lebegnek az adataink, melyekért bármikor csak fellibbenünk és leszállítunk a Földre. Az adatainkat óriási adatközpontokban tárolják, melyeknek célja, hogy minél nagyobb mennyiségű kapacitást szolgáljanak ki a szükséges minőségben (például megfelelően hűtve és szigorúan biztosítva). A legtöbbi piaci előrejelzés szerint 2028-ig évente átlagosan 13-18% közötti növekedés várhat az adatközpont szolgáltatók bevételében.
Célvállalatunk fókusza ezen adatközpontok felvásárlására/megépítésére, valamint fejlesztésére és kiadására koncentrál. A REIT (Real Estate Investment Trust) vállalatok ingatlanok felvásárlásából és azok kiadásából szerzik pénzüket, és a nyereség jelentős részét osztalékként fizetik ki a befektetőknek. Ezzel a „kisbefektetők” is részesülhetnek az ingatlanpiaci lehetőségekből.
A REIT vállalatok 2022-es leértékelődése
Az emelkedő és magas kamatok visszavetették az ingatlanszektor és ezzel együtt a REIT iparág lendületét. A felvásárlásokon keresztül növekedést elérő cégek számára az emelkedő kamatok nehezítették a terjeszkedést, hiszen a felvásárlások finanszírozása jelentősen megdrágult, ezzel pedig a bevételnövekedés üteme lelassult, vagy éppen vissza is fordult. A Bloomberg REIT indexe 2022. január 3-hoz képest 24 százalékkal visszaesett, míg a P/FFO alapú értékeltség 25 közeléből 16-ra csökkent, ami a teljes iparágat illeti.
Az FFO a Funds From Operation rövidítése, amely a cég tevékenységéből származó cash flow-t jelöli, azaz a nettó eredmény és az értékcsökkenés összegét, csökkentve az eszközértékesítéseken elért nettó eredménnyel és a kapott kamatbevételekkel. Ugyanis a két utóbbi tétel nem az operáció részét képező tétel, míg az amortizáció ugyan csökkenti az eredményt, de a kézpénzállományt növeli. Az egy részvényre jutó FFO értékének az árfolyamhoz való hasonlítása mutatja meg az ingatlanbefektetéssel foglalkozó cégek teljesítményét, így jelentősége hasonló a P/E alapú értékeléshez.
Miért adatközpont REIT?
A REIT piac rendkívül szerteágazó. Az ember első gondolata a lakóépületek felvásárlása és kiadása lehet, de léteznek ezen kívül, ipari, logisztikai, egészségügyi, irodai és még sok más célú épületek kiadására szakosodott vállalatok, ahogyan léteznek adatközpontokra is.
Gyorsan fejlődő világunkban — a fentieknek megfelelően — az adatközpontpiac az egyik legjelentősebb növekedési potenciállal rendelkező szegmens, így az ezeket kiadó cégek is jelentős nyereséget generálhatnak a folyamatosan növekvő keresletből. 2022. eleje óta az adatközpont REIT index csökkenése (a mai napig kb. 22%) megegyezett a REIT iparági index csökkenésével.
A növekvő kamatok bizonytalanná tették a befektetéseket, azonban nagyon úgy néz ki, hogy a Fed az idei év első negyedévében befejezheti kamatemeléseit, sőt, a piac még kamatvágást is vár az idei év utolsó hónapjaiban. Ez megegyezik a mi várakozásainkkal is, aminek következtében a 2022-eshez képest felpöröghet a beruházások üteme. Ami a gazdaságot illeti, a mély recesszió jó eséllyel elmaradhat, így keresleti oldalról nem várható összeomlás.
A Digital Realty Trust piaci pozíciója
Az összesen körülbelül 120 milliárd dollár piaci kapitalizációjú adatközpont REIT piacnak alapvetően két nagy szereplője van, az Equinix (nagyjából 66 milliárd dolláros piaci kapitalizációval) és a Digital Realty Trust (kb. 31 milliárd dolláros piaci kapitalizációval). A világ vezető adatközpont és felhőszolgáltatóinak az utóbbi cég biztosít ingatlanokat szerte a világon. Portfóliójába a Föld 6 kontinensén összesen több mint 300 ingatlan tartozik, melyeknek kb. 45 százaléka van Amerikában és 40 százaléka Európában. A Digital Realty szolgáltatása széleskörű és a legkülönbözőbb egyedi igényekre is kiterjed, mindezt pedig jó energiahatékonysággal képes biztosítani.
A Digital Realty 2004-ben alakult, és 2005 óta évente átlagosan 10 százalékkal tudta növelni FFO-ját. A cég az osztalékkifizetéseiben is hasonló növekedési ütemet tudott produkálni, 17 éve folyamatosan növelik a kifizetett osztalékot. Az ingatlanbefektetési szegmensre jellemző a nagy eladósodottság, ám az értékes ingatlanok miatt nem jelent akkora kockázatot nagy hitelkitettséggel rendelkezni, ugyanis amellett, hogy a bérbe adás gyors és stabil bevételt jelent, az ingatlanok értéke jó fedezetet biztosít egy esetleges fizetésképtelenség esetén. A Digital Realty Debt to Equity mutatója nagyából 1, azaz adóssága megegyezik a tőkéjével, ami kifejezetten stabilnak mondható az ilyen jellegű vállalatok között. Ez azért lehet fontos, mert amennyiben csökkennek a kamatok, úgy könnyebben tud majd növekedést elérni a vállalat.
A cég adósságstruktúrája: A vállalatnak 2025-ben illetve 2026-ban lejáró kötelezettségei elég magasak, előbbi kb. 2,5, utóbbi kb. 3,8 milliárd dollár. Ebből az előző esetében a várakozások szerint elegendő lesz a cég EBITDA-nyeresége a finanszírozáshoz, azonban 2026-ban ez már kérdéses. Ez kockázatként fogható fel, várakozásaink szerint, az addigra normalizálódó alacsonyabb kamatkörnyezetben a cég könnyebben lehet képes újra finanszírozni kötelezettségét, melyre a nem túl jelentős eladósodottsági ráta is lehetőséget biztosít.
Értékeltség
A Digital Realty és az Equinix P/FFO rátájának alakulása az utóbbi két évben (P/FFO diszkont értéke a jobboldali tengelyen)
forrás: Bloomberg, Erste
Az Equinix-szel való összevetésben a Digital Realty értékeltsége az utóbbi két évben nem volt ennyire kedvező. Az utóbbi két évet figyelembe véve a Digital Realty átlagos P/FFO értéke 19,1 volt, míg az Equinix-é 32,2, a Digital Realty az Equinix-hez képest mért átlagos diszkontja 40,6% volt. Amíg az Equinix értékeltsége jelenleg az utóbbi két év átlaga felett, 34,4-nél van, addig a Digital Realty az átlagos alatt, 15,9-nél. A Digital Realty P/FFO értékeltsége az Equinix P/FFO értékeltségéhez képest 54%, ami annak köszönhető, hogy az Equinix októberi lokális mélypontja óta 45 százalékot emelkedett, míg a Digital Realty „csak” 25 százalékot.
A REIT piacon a Digital Realty 16 körüli P/FFO rátája megegyezik a teljes iparág átlagos értékeltségével, ami kedvezőnek mondható, ha elfogadjuk azt a feltevésünket, hogy az adatközpont piac növekedése meghaladhatja az átlagos piaci növekedést. Ami az osztalékhozamot illeti, a Digital Realty 4,6% körüli osztalékhozama szintén megegyezik az iparági átlaggal, az Equinix 1,7% körüli értékét pedig jelentősen meghaladja.
Technikai kép
forrás: Bloomberg, Erste
A Digital Realty árfolyama 2021. december 31-e óta egy csökkenő trendcsatornában kereskedett, az akkori „all-time high” 178,22 dollár volt. Azóta 39 százalékot értékelődött le a cég kapitalizációja. Az októberi mélypont óta szépen emelkedett az árfolyam, kb. 27 százalékot, a napokban ráadásul kitört a csökkenő trendcsatornából is. Az MACD pozitív tartományban van, ami segítheti az emelkedést. A javulást leginkább a 200 napos mozgóátlag és a december eleji lokális csúcspont kettőse állíthatja meg.
Összegezve: A adatközpontok iránt gyorsan növekvő igény jó alapot adhat a Digital Realty-nek, hogy kiadhassa ingatlanjait az adatközpont üzemeltető cégeknek és felhőszolgáltatóknak.
A kedvező értékelésre való tekintettel arra számítunk, hogy a Digital Realty felülteljesítheti a részvénypiacot és vetélytársait is. A jelenlegi kb. 4,6%-os osztalékhozam növekedési üteme 5,7% körül alakulhat 2028-ig, így a 9,2%-os tőkeköltséggel és a jövőre kifizetett kb. 5 dolláros osztalékkal számolva 143 dollár körül lehet a részvény fair értéke. A célárat érdemes lehet a július végi szint alá, 137 dollárhoz elhelyezni, míg a stop-loss szintet a januári lokális mélypont alá, 96 dollárhoz, így befektetésünk hozam-kockázat aránya kb. 2:1.
Higgy magadban és indíts Erste Future befektetést!
A jelen dokumentumban foglalt információk az Erste Befektetési Zrt. (székhely: 1138 Budapest, Népfürdő u. 24-26.; tev. eng. szám: E-III/324/2008 és III/75.005-19/2002; tőzsdetagság: BÉT Zrt.; a továbbiakban: Társaság) által hitelesnek tartott forrásokon alapulnak, de azokért a Társaság szavatosságot vagy felelősséget nem vállal. A jelen dokumentumban foglaltak nem minősíthetők befektetésre való ösztönzésnek, befektetési tanácsadásnak, értékpapír jegyzésére, vételére, eladására vonatkozó felhívásnak vagy ajánlatnak. Felhívjuk szíves figyelmét arra, hogy a múltbeli teljesítmények, illetve jövőbeli becslések nem nyújtanak garanciát a jövőbeli teljesítményre nézve. A tőkepiaci és makrogazdasági helyzetet, a befektetések és azok hozamai alakulását olyan tényezők alakítják, melyre a Társaságnak nincs befolyása, a befektető által hozott döntés következményei a Társaságra nem háríthatók át. A jelen dokumentumban foglaltak – teljes vagy részleges – felhasználása, többszörözése, publikálása, átdolgozása, terjesztése kizárólag a Társaság előzetes írásos engedélyével lehetséges. A jelen dokumentumban foglaltak kiadásuk időpontjában érvényesek. További részletek: Erste Market Dokumentumok – Erste Market oldalon, illetve a Társaság ügyletek előtti tájékoztatásról szóló hirdetményében. Jelen dokumentum a rá irányadó jogszabályok alapján marketing közleménynek minősül, nem a befektetéssel kapcsolatos kutatás függetlenségének előmozdítását célzó jogi követelményeknek megfelelően készült, nem érinti a befektetéssel kapcsolatos kutatás terjesztését megelőző kereskedésre vonatkozó tiltás.
- Az Erste Befektetési Zrt. felügyeleti szerve a Magyar Nemzeti Bank.
- Az ajánlást az Erste Befektetési Zrt. a kibocsátóval nem közölte.
- Az elemzésben közölt információk forrását az adott grafikon vagy táblázat alatt külön jelezzük.
Az elemzés készítése során használt módszertannal, értékeléssel, valamint a becslés, előrejelzés, célárfolyam készítésekor használt feltételezésekkel kapcsolatos további információkat az Elemzési hirdetményben találhat. Az Elemzési hirdetmény ezen túlmenően magyarázatot ad az ajánlások (Long, Short) jelentésére.
Az ajánlás a következő időtartamra (befektetési időtartam) vonatkozik: Az ajánlás a célárfolyam teljesüléséig, vagy a stop-loss aktiválódásáig érvényes.
Az ajánlás tervezett aktualizálása: Társaságunk az általa korábban kiadott elemzéseket külön nem aktualizálja.. Erre tekintettel, kérjük vegye figyelembe a fent megjelölt befektetési időtartamot, amelyre ajánlásunk vonatkozik.
Kockázati figyelmeztetés: Felhívjuk figyelmét arra, hogy az értékpapírokba történő befektetés különböző kockázatokat hordoz magában, ezért befektetési döntése meghozatala előtt körültekintően értékelje az egyes értékpapírok termékparamétereit! Társaságunknál elérhető termékekről részletes tájékoztatás – mely tartalmazza az adott termékekben rejlő kockázatokat is – a weboldalunkon található Erste Market Dokumentumok – Erste Market anyagokban érthető el. A társaságunk által terjesztett befektetési ajánlások listája a következő helyen érhető el, ugyanitt megtalálhatók az adott instrumentumra esetlegesen adott korábbi ajánlások is.
Összeférhetetlenségi nyilatkozat
A Társaság képviselői és alkalmazottai a törvények által lehetővé tett mértékben a Vállalat értékpapírjaiban pozícióval (vagy a Vállalattal kapcsolatos opciókkal, warrantokkal vagy jogokkal, vagy a Vállalat pénzügyi eszközeiben vagy más értékpapírjaiban érdekeltséggel) rendelkezhetnek. Továbbá a Társaság, annak társult vállalatai, képviselői és alkalmazottai befektetési banki szolgáltatásokat ajánlhatnak fel a Vállalatnak. Társaságunk minden szükséges lépést megtesz az érdekellentétek lehető legteljesebb elkerülése érdekében. E cél megvalósítása érdekében - többek között - ún. kínai falak kerültek felállításra, amelyek elválasztják az üzleti és elemzési területet. A kínai fal tényleges és virtuális korlátok felállítását jelenti az információáramlás korlátozása, adott esetben megtiltása érdekében (például: fizikai elválasztás, informatikai elválasztás). Ezen kívül korlátozzuk és nyomon követjük munkavállalóink saját számlás kereskedését. A befektetési ajánlások tekintetében az összeférhetetlenség megelőzésére és elkerülésére létrehozott belső szervezeti és igazgatási megoldások, valamint információs korlátok leírása az Elemzési hirdetményben található.
Az Erste Befektetési Zrt. folyamatosan nyomon követi az ajánlásban foglalt kibocsátókkal kapcsolatos összeférhetetlenségi eseteket. Az azonosított összeférhetetlenségi esetekről és kezelésükről az alábbiakban tájékozódhat.
