Kis matek az Otthon Start-ról

A bejelentést követően — már csak kíváncsiságból is — feliratkoztam néhány budapesti lakás esetében árfigyelésre az 50-80 millió forintos kategóriában. Meglepő módon nem csak áremelkedést, de csökkentést is láttam. Igaz, az utóbbiból kevesebbet. De, ami szembetűnő volt, hogy a figyelt lakások jelentős része elkelt az elmúlt cirka egy hónap során.

Tegnap az árfigyelő megint bejelezett, s Külső-Erzsébetvárosban egy 69 milliós lakás árának 75 millióra emelésére figyelmeztetett. Ez különben egy tipikusan kiadásra optimalizált lakásnak tűnik. Forgalmas helyen három kis hálószobával plusz nappalival (59nm). Gondoltam is, hogy tipikus állatorvosi ló, számoljuk ki, hogy mennyibe került volna a támogatott hitel nélkül, s mennyibe kerül a végén, most egy ilyen vásárlási kaland. Az összehasonlítás kedvéért feltételezem, hogy 25 millió forint a vevő rendelkezésére áll, és a támogatás nélküli esetben 19 millió önrészt használ 50 millió hitellel (7 %), s a maradékot 7 százalék körüli állampapírba fekteti be hozadékaival az elkövetkező 25 évben. A támogatott esetben 25 millió az önerő, s a támogatott 50 millió hitelt veszi fel (3%). Ebben az esteben – értelemszerűen – nincs pénzügyi befektetés. A két számításból az adódik, hogy az első esetben 25 év múlva a kifizetett összeg csökkentve a befektetés eredményével mintegy 92 millió forintra rúg. Ugyanakkor a támogatott esetben a végeredmény 96 millió forint lesz. Tehát az új helyzet kis mértékben rosszzabnak tűnik. Az eladó több mint beárazta a könnyítést. Egyéb költségeket (ügyvédi díj, jutalékok, illeték, stb.) nem számoltam, s hozamok változásával sem.

Oké, de akkor mégis miért érdemes megvenni az új feltételekkel egy ilyen lakást? A válasz a kiadásban rejlik. Mind a két esetben kiadhatom a lakást, amelynek bérleti díja a hirdetések alapján 250 és 350 ezer forint között lehet. Ha ennek a közepével számolunk, akkor az első esetben nekünk kell havonta 50 ezer forintot beraknunk az „üzletbe”, míg a második esteben ugyanennyi szabad készpénzünk keletkezik. Ez értelemszerűen megnöveli a potenciális vásárlói kört. Persze a bérleti díj változása a kínálat potenciális növekedésén keresztül azért így is hordoz kockázatot magában. Ugyanakkor az igazi izgalom ott fog belépni, amikor az Otthon Start kritériumoknak megfelelő fejlesztések elindulnak. Márpedig el fognak indulni, hiszen a KSH szerint tavaly az ingatlanok átlagos építési költsége Magyarországon 617 ezer forint körül alakult négyzetméterenként. Az pedig elég messze van a négyzetméterenkénti értékesítési ár 1,5 millió forintos felső határától.