2025-ben átlépi az ötmilliárd eurót a hazai zártkörű ingatlanalapok nettó eszközértéke, egyre több befektető keresi az ingatlanbefektetés ilyen formáját. Az Erste Ingatlanfinanszírozás szakértői szerint az ingatlanalapok társaságiadó- és iparűzésiadó-mentessége növeli az ingatlanpiac eredményességét. Viszont a lakossági ügyfelek körében a nyilvános alapok elterjedtek, a minimum belépési összeghatár miatt a zártkörű ingatlan alapokba történő befektetéseket inkább csak intézmények és privátbanki ügyfelek engedhetik meg maguknak.
A zártkörű ingatlanalapok mellett léteznek és a köztudatban talán jobban elterjedtek a nyilvános ingatlanalapok, ezek között a legnagyobbak az Erste és OTP alapjai, főként lakossági ügyfelek számára forgalmazzák őket. Ezek nettó eszközértéke idestova hét éve a 4-5 milliárd eurós sávban tartózkodik. Bár jellemzően forintban denominált alapok, de az ingatlanpiacról reálisabb képet ad az euró érték – hangsúlyozta Deák Tamás, az Erste Ingatlanfinanszírozás vezetője. A szakértő kiemelte, hogy a zárt körben forgalmazottak nettó eszközértéke, mely hét éve még félmilliárd eurót sem érte el, 2024-re 4,9 milliárd euróra nőtt, és idén bizonyára az 5 milliárd eurót is átlépi.
Mi van a növekedés hátterében?
Az ingatlanalapok társaságiadó- és iparűzésiadó-mentessége vonzó lehetőség. Ezért a zártkörű ingatlanalapok nagyobbik részét az adja, hogy sok befektető saját alapkezelőt hozott létre, és az alapok befektetési jegyeit megtartva „házon belül” alakított ki optimális gazdálkodást. A piac kisebbik részét adják, de milliárd eurót meghaladó nettó eszközértéket képviselnek azok a zártkörű ingatlanalapok, melyek forrásgyűjtése az elmúlt évtized eredményes pénzügyi innovációja. Ők a befektetési jegyek értékesítésén keresztül széles kört érnek el, ahol mindenki az általa preferált volument és kockázati profilt vállalhatja egy adott befektetésből.
Kik a befektetők?
A zártkörű ingatlanalapok belépési küszöbét jelentő 100 000 eurós minimum összeg miatt a befektetők főként nyugdíjpénztárak, ritkábban nyilvános befektetési alapok. Privátbanki ügyfelek is megengedhetnek ilyen összegű befektetéseket, de a magánszemélyek számára csökkenti a vonzerőt, hogy ezek az eszközök nem kerülhetnek tartós befektetési számlára.
Milyen kockázat és milyen hozam társul a befektetéshez?
Deák Tamás szerint gyakori megoldás, hogy az alapító egy junior B jegysorozatot magánál tart, és a kezelési szabályzat szerint ezen csak a szenior A sorozat teljes térülése után realizál hozamot. Elsőbbségi térülése miatt viszont az A sorozat hozama korlátozva, vagy esetenként fixen rögzítve van, így okkal hivatkoznak ezekre kvázi mezzanine hitelként. Látunk persze arra is példát – főként a megépült, stabil cashflow-val rendelkező ingatlanbefektetések esetén –, hogy csak A sorozat van, és befektetési jegyek 100%-át piacon értékesítik. Ilyenkor az alapkezelő térülése a hagyományos alapkezelői díjon keresztül valósul meg.
Kitért arra is, hogy az Ersténél a kereskedelmi ingatlanhiteleik harmadát ingatlanalapoknak nyújtják. Az alapok leányvállalatait is figyelembe véve pedig a hitelállományuk fele köthető ingatlanalapokhoz.
Szabályozottsága miatt a konstrukció hordoz magában valamennyi kötöttséget, például a letétkezelőt minden tranzakcióba be kell vonni, de az adókedvezmény és forrásszerzési rugalmasság meggyőző előnyt jelent.
a magyar, az amerikai, az osztrák
és a német piacokon.
A jelen dokumentumban foglalt információk az Erste Befektetési Zrt. (székhely: 1138 Budapest, Népfürdő u. 24-26.; tev. eng. szám: E-III/324/2008 és III/75.005-19/2002; tőzsdetagság: BÉT Zrt.; a továbbiakban: Társaság) által hitelesnek tartott forrásokon alapulnak, de azokért a Társaság szavatosságot vagy felelősséget nem vállal. A jelen dokumentumban foglaltak nem minősíthetők befektetésre való ösztönzésnek, befektetési tanácsadásnak, értékpapír jegyzésére, vételére, eladására vonatkozó felhívásnak vagy ajánlatnak. Felhívjuk szíves figyelmét arra, hogy a múltbeli teljesítmények, illetve jövőbeli becslések nem nyújtanak garanciát a jövőbeli teljesítményre nézve. A tőkepiaci és makrogazdasági helyzetet, a befektetések és azok hozamai alakulását olyan tényezők alakítják, melyre a Társaságnak nincs befolyása, a befektető által hozott döntés következményei a Társaságra nem háríthatók át. A jelen dokumentumban foglaltak – teljes vagy részleges – felhasználása, többszörözése, publikálása, átdolgozása, terjesztése kizárólag a Társaság előzetes írásos engedélyével lehetséges. A jelen dokumentumban foglaltak kiadásuk időpontjában érvényesek. További részletek: Erste Market Dokumentumok – Erste Market oldalon, illetve a Társaság ügyletek előtti tájékoztatásról szóló hirdetményében.
