A mostani írásban nem is annyira a drága vagy olcsó kérdést kívánom körbejárni, hanem inkább a megfizethetőséget, s azt is inkább történelmi összehasonlításban. Ehhez a KSH átlagos nettó jövedelem adatát és az MNB ingatlan...
A mostani írásban nem is annyira a drága vagy olcsó kérdést kívánom körbejárni, hanem inkább a megfizethetőséget, s azt is inkább történelmi összehasonlításban. Ehhez a KSH átlagos nettó jövedelem adatát és az MNB ingatlan árindexét hívtam segítségül.
Lakásárindex és nettó bérek nominál változása 2005 második negyedévétől (=1) és a „lakásvásárlási erő”
Forrás: KSH, MNB, Erste
A fenti ábrán az átlagos nettó havi bérek és az ingatlanárak változását láthatjuk negyedéves bontásban. Mint jól látszik, 2009-től alapvetően 2021 végéig könnyebb volt lakást vásárolni az átlagos bérből, mint 2008 előtt. 2021 végére majdnem összezáródott a két görbe, de az elmúlt két év során a stagnáló lakásárak és az infláció által fűtött bérnövekedésnek köszönhetően újra szétnyílt az olló. Az átlagos bérből történő lakásvásárlás könnyűségének (vagy nehézségének) érzékeltetésére kreáltam egy (nem szokványos) egyszerű mutatót, ami a (normalizált) nettó bér és a (normalizált) lakásárindex hányadosaként áll elő. Ez 2005 második negyedévében mind a két esteben 1-re van normálva. Minél magasabb ez az érték, annál „olcsóbb”, annál könnyebb lakást vásárolni. Mint láthatjuk, 2014-re már az átlagból 1,6 egységnyi lakást lehetett vásárolni, ami 2022-re gyakorlatilag a 2005-ös szintre süllyedt vissza. Viszont mostanra nagyjából a 2017-es szintre tértünk vissza. Persze ez nem egy szokványos mutató.
Térjünk át egy szokványosabb mérőszámra, arra, hogy hány év alatt juthat egy átlagos bért hazavivő ember egy átlagos lakáshoz. Az átlagos lakás legyen 60 négyzetméteres. Emlékeim szerint 2005-ben nagyjából kéthavi fizetésből lehetett egy négyzetméter lakáshoz jutni. Mivel alapvetően a változásra vagyunk kíváncsiak, ezért a hozzávetőleges számok teljesen megfelelők (amik amúgy nagyon közel lehetnek az igazsághoz, mivel most így az országos átlag négyzetméterár nagyjából 650.000 forintnak adódik az MNB lakásárindexe alapján).
Hány évet kell dolgozni egy lakásért?
Forrás: KSH, MNB, Erste
Kétféle számítást végeztem. Hitel nélkülit és hitellel. A hitel esetében az ingatlan árának 50 százalékára 20 éves futamidővel és 10 éves kamatperiódusú hitellel számoltam, az MNB kamatstatisztikái alapján. Így az adódott, hogy az elmúlt cirka két évben a 2017-es évben látott szintekre csökkent a kamat nélküli vásárlási ár, míg a teljes törlesztést is figyelembe véve hitel esetén 2020 körüli szinteken állunk, 11-12 évnyi átlagfizetés szükséglettel egy ingatlan vásárlásához.
Hangsúlyozom, hogy ez csak egy becslés. Nyilván más a helyzet Budán, mint Pesten vagy vidéken, s igaz ez a panelra, a szigeteletlen házra, s lehetne folytatni a sort. Mindenesetre ez a becslés jól mutatja, hogy bár a nehezén már túl lehet az ingatlanpiac, a helyzet valószínűleg még nem ideális. Úgy tűnik, hogy idén kicsit élénkülhetnek a lakásvásárlások, s így a tavalyi gyenge év után tényleg bekövetkezhet néhányszor tíz százalék körüli bővülés az új lakáshitel kihelyezésekben, mint ahogy számos elemző várja, s amivel az OTP is kalkulál az idei évre.
a magyar, az amerikai, az osztrák
és a német piacokon.
A jelen dokumentumban foglalt információk az Erste Befektetési Zrt. (székhely: 1138 Budapest, Népfürdő u. 24-26.; tev. eng. szám: E-III/324/2008 és III/75.005-19/2002; tőzsdetagság: BÉT Zrt.; a továbbiakban: Társaság) által hitelesnek tartott forrásokon alapulnak, de azokért a Társaság szavatosságot vagy felelősséget nem vállal. A jelen dokumentumban foglaltak nem minősíthetők befektetésre való ösztönzésnek, befektetési tanácsadásnak, értékpapír jegyzésére, vételére, eladására vonatkozó felhívásnak vagy ajánlatnak. Felhívjuk szíves figyelmét arra, hogy a múltbeli teljesítmények, illetve jövőbeli becslések nem nyújtanak garanciát a jövőbeli teljesítményre nézve. A tőkepiaci és makrogazdasági helyzetet, a befektetések és azok hozamai alakulását olyan tényezők alakítják, melyre a Társaságnak nincs befolyása, a befektető által hozott döntés következményei a Társaságra nem háríthatók át. A jelen dokumentumban foglaltak – teljes vagy részleges – felhasználása, többszörözése, publikálása, átdolgozása, terjesztése kizárólag a Társaság előzetes írásos engedélyével lehetséges. A jelen dokumentumban foglaltak kiadásuk időpontjában érvényesek. További részletek: Erste Market Dokumentumok – Erste Market oldalon, illetve a Társaság ügyletek előtti tájékoztatásról szóló hirdetményében. A jelen dokumentumban foglaltak kizárólag a szerző személyes véleményét tükrözik és nem tekinthetőek az Erste Befektetési Zrt. hivatalos szakmai álláspontjának
