Az elmúlt néhány év ingatlanpiaci felfutása, az Airbnb-láz és ezzel párhuzamosan a bérleti díjak gyors emelkedése sokakban erősítette azt, az egyébként is a magyar vagyonosodási szokásokban meglévő nézetet, hogy lakást venni nagyon jó üzletet jelent. Ugyanakkor ennek a befektetésnek bőven vannak buktatói, főként olyan hosszú időtávon, amelyre éppen ezeket szánják. A tőkepiacon a lakásbefektetésnél akár sokkal többet lehet keresni.
Ha sok pénzem lesz, veszek (pár) lakást, kiadom és nem kell majd dolgoznom se – a magyarok tipikusnak mondható befektetési stratégiája nemzedékről nemzedékre öröklődik. A lakás a magyar vagyon legfontosabb eleme, amiben szerepet játszik a hazai jövedelmekhez viszonyított viszonylag magas ára, az első lakáshoz jutás nehézsége. Ma a KSH adatai szerint (2020 és 2021 II. negyedév egyaránt) az átlagos magyar lakás ára 19,2 millió forint, ami az éves átlagos háztartási jövedelemnek több mint ötszöröse. A lakásár-jövedelem hányados volt ennél rosszabb is Magyarországon – 2003-ban még hatszoros szorzónál jártunk –, ugyanakkor ez az arány Nyugat-Európában háromszoros csupán, ami annyit jelent, hogy nagyjából másfél-kétszer annyi ideig kell dolgozni és megtakarítani nálunk egy átlagos lakásra, mint a fejlettebb uniós országokban. Ráadásként az átlag sokmindent elfed, hiszen a fővárosi átlagos használt lakásár 36 millió forint felett járt 2020-ban (az új 43,5 millió) , míg egy Észak-Alföldi községben 5 millió forint volt. Márpedig befektetési szempontból az ember inkább egy városi lakásra gondol, mint egy házra a falu szélén – így aztán a belépési küszöb még nagyobb ezen a piacon, és sokaknak csak álom marad csupán.
A bomba üzlet illúzióját önmagában annak elérhetetlensége is csak dagasztja, pláne, hogy az elmúlt években a lakások értéke exponenciálisan emelkedett. 2017 óta az átlagos használt lakásár 37 százalékkal nőtt (négyzetméteráron 33 százalékkal), az új lakásoké pedig 62 százalékkal ment feljebb a KSH adatai szerint. Mindezt pedig a lakás kiadásából származó bevételek gyors növekedése kísérte. A lakbérek a főváros pesti oldalán, a külső kerületekben voltak 60 százalékkal magasabb szinten is, mint 2015-ben, de más területeken is mért 40 százalékos növekedést a KSH. A Budapesten megjelenő fapados turisták nagy száma hirtelen óriási keresletet támasztott az időszakosan kiadott lakások iránt – az Airbnb-vel pedig hihetetlenül könnyű lett az értékesítés is. Ennek hatására indult el a lakbérek növekedése (amit a vidéki városokba települő új beruházások is fűtöttek). A gyengülő forint miatt a piacon megjelentek a külföldi vevők is, miközben a kormányzati támogatások növelése is pótlólagos keresletet támasztott. Az árnövekedést csak a Covid állította meg, a 2021 II. negyedéves adatok szerint a tavalyi szinten maradtak a lakásárak, a bérleti díjak pedig csökkenni kezdtek.
A lakás, mint befektetés ma első ránézésre valóban kiváló üzletnek tűnik, hiszen az értéknövekedés az elmúlt öt évben stabil volt, miközben a kiadásból egyre többet lehetett keresni. Az átlagos Budapesti 40 milliós lakást 200 ezer forint körüli havi bérleti költséggel hirdetik ma (kérdés persze, hogy ezt ennyiért ki is lehet-e adni), ami évi 2,4 millió forintos, vagyis 6 százalékos hozamnak felel meg. Amit a befektető a már előre elkönyvelt biztos értéknövekedés mellé ír fel. A valóságban azonban a lakásoknak a hozama nem ekkora, és az értéknövekedése pedig nem ennyire stabil.
A hozamot ugyanis jó néhány tényező csökkenti. Az első a tranzakciós költség, ami a lakások esetében viszonylag magas. Az ügyvédi költség a lakás árának 1-2 százalékát jelenti, a vagyonszerzési illeték 4 százalék (egymilliárd felett már csak kettő). Vagyis az első éves kiadási hozam eleve elfelejthető. Ráadásul a közvetítői díjak lakás kiadása esetén legalább egy, néhol két havi bérleti díjat jelentenek, és legyen bármilyen hosszú távú a megállapodás egy albérlővel, azért fájni fog az első éves bevétel 8-16 százalékát kitevő összeg. Ezen felül van, hogy a befektetés értékesítésénél is vannak költségek: eladáskor az ingatlanközvetítők átlagosan 4 százalék körüli díjat számolnak fel. (Most arról nem is beszélünk, hogy öt éven belüli értékesítés esetén milyen egyéb közterheket kell fizetni, valamint azt is figyelmen kívül hagytuk, hogy a lakásokat általában hitellel vásárolják befektetési célból is, márpedig ennek is van bőven egyszeri költsége – a közjegyzői díjtól kezdve a folyósítási jutalékig.)
Számolni kell ugyanakkor még két tétellel – amiről a bérbeadók Magyarországon általában meg szoktak feledkezni: az adóval és az amortizációval. Az adó viszonylag kis tétel bérbeadásnál (már ha a befektetés mértékéhez viszonyítjuk): hiszen a bevétel 15 százaléka az adó, ami a költségátalány alkalmazása miatt simán a bérleti díj 13,5 százalékára csökkenthető. Ezzel is számolva ugyan a hozam (a 40 milliós 200 ezerért kiadott lakásnál) már csak 5,2 százalékos lesz.
A nagyobb tétel az amortizáció, ami már középtávon is jelentős összeg, hosszabb távon pedig még nagyobb tétel. Aki nézte már, hogyan kell adózni a lakás bérbeadása után, az tudja, hogy a tételes elszámolás esetén még a NAV is leírhatónak tart 2 százalékot (minden további nélkül) amortizáció címén. Ez a példalakás esetén 800 ezer forintot jelent évente. Amivel számolni illik az, hogy ennyit romlik a lakás értéke, ha nem költünk rá. Nagyjából belátható, ha a frissen felújított és a régebben korszerűsített lakások árai között megnézzük a különbséget. Ez a két százalék az éves hozamunkat eleve 3,2 százalékra csökkenti – a 40 milliós példánál maradva, összesen 1,2 millió forint marad nálunk. Ez annyit jelent, hogy a tranzakciós költségeket ebből két év alatt fizetjük ki, így a lakás, mint befektetés csak a harmadik évtől termel valódi hozamot.
Mondhatjuk, hogy addig is ott az értéknövekedés – de hát ez sem állandó. Az, hogy az elmúlt öt évben nőtt a lakások ára nem garantálja, hogy továbbra is emelkedni fog. Sőt, 2016 előtt a lakásárak nyolc évig nagyjából változatlanok voltak, a pénzügyi válság idején (2009 és 2013 között) pedig egyenesen mérséklődtek is és csak 2015-ben érték el a 2008-as szintet. Ráadásul ott van még az a kockázat, hogy az árak nem egyenletesen nőnek a piacon: mindig vannak jobban és rosszabbul menő területek, utcák, ki lehet fogni éppen lefelé induló területet. De ott van az a kockázat is, hogy a szomszéd beleépít a panorámába.
És ha minderről el is felejtkezünk, és csak azt nézzük, hogy mennyit lehetett volna keresni más befektetéssel, megint csak arra jutunk, hogy a lakás az elmúlt öt évben sem volt a legjobb pénzkeresési ötlet. Öt éves időtávlatban a lakások értéke 37 százalékkal nőtt, a BUX több mint 80 százalékkal – és akkor ne beszéljünk az OTP részvények több mint 130 százalékos értéknövekedéséről.
Természetesen kockázat egy ilyen befektetésen is van, hiszen előfordulhat, hogy veszítünk a kiválasztott részvénnyel még hosszabb, öt-tíz, vagy húsz éves időtávon is. Elég csak a MTelekom árfolyamát megnézni, amely 15 százalékos mínuszban van az öt évvel ezelőtti árakhoz képest, de beszélhetünk a MOL-ról is, aminek a részvényeit majdhogynem forintra annyiért mérik, mint 2016 végén.
Forrás:
https://www.ksh.hu/stadat_files/lak/hu/lak0014.html
https://www.ksh.hu/docs/hun/xftp/stattukor/lakberindex_szamitas/index.html#sec-2-2
A bejegyzésben foglaltak kizárólag az író személyes véleményét tükrözik és nem tekinthetőek az Erste Bank Hungary Zrt., az Erste Befektetési Zrt. vagy az Erste Alapkezelő Zrt. hivatalos szakmai álláspontjának. A bejegyzés tartalma nem minősül befektetési ajánlatnak, ajánlattételi felhívásnak, befektetési tanácsadásnak vagy adótanácsadásnak.
Címlapkép: Shutterstock Inc.
